無料・登録不要2024年7月1日施行の特例に対応
不動産売買の仲介手数料 上限計算ツール
売買代金から、買主または売主の一方が宅地建物取引業者へ支払う媒介報酬の法令上限を、価格帯別に計算します。
売買の媒介（仲介）
売買代金を入力
通常の媒介報酬
仲介手数料の上限額
| 価格帯 | 対象額 | 税抜料率 | 税抜報酬額 |
|---|---|---|---|
| 200万円以下の部分 | 2,000,000円 | 5% | 100,000円 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 2,000,000円 | 4% | 80,000円 |
| 400万円を超える部分 | 26,000,000円 | 3% | 780,000円 |
税抜報酬額の合計960,000円
消費税等相当額（10%）96,000円
通常の上限額（税込）1,056,000円
400万円を超える場合の速算式：（売買代金 × 3% + 6万円）× 1.1。このツールは速算式ではなく、価格帯ごとの累進計算を実行しています。
800万円以下の特例対象外です
計算対象額が800万円を超えるため、この結果では通常の累進上限を表示しています。
上限額と、実際に支払う額は同じとは限りません
- 上限額は法令に基づく最大額で、必ず請求される定額ではありません。
- 実際の報酬額は、上限の範囲内で媒介契約時に合意します。上限より低い場合があります。
- 仲介手数料は税金や政府へ支払う手数料ではなく、宅地建物取引業者への報酬です。
- 円未満が生じる入力では、上限を超えないよう1円未満を切り捨てて表示します。
計算ルール
売買代金を3つの価格帯に分け、順に積み上げる
国土交通省告示の媒介報酬上限を、速算式へ置き換えずに計算します。
| 売買代金の部分 | 税抜料率 | 税込料率 |
|---|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% | 5.5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% | 4.4% |
| 400万円を超える部分 | 3% | 3.3% |
法令上の上限額
課税事業者である宅地建物取引業者が、媒介の依頼者一方から受け取れる通常上限を計算します。
実際の仲介手数料
実額は上限内で不動産会社と合意します。上限額を当然に請求できるわけではなく、低い額や0円の場合もあります。
消費税の扱い
建物の消費税を除いた売買代金で計算する
仲介手数料そのものには消費税等相当額を加えますが、料率を掛ける売買代金には、売買代金に含まれる消費税等相当額を含めません。
土地の譲渡は消費税の非課税取引です。建物は、売主や取引の性質によって消費税が課される場合があります。契約書に建物の消費税額が明記されている場合は、その額だけを売買代金から差し引いてください。
消費税額が不明なときに、土地・建物の総額から逆算しないでください。売買契約書、重要事項説明書、見積書を確認し、不動産会社へ税抜の計算対象額を確認します。
800万円以下の特例
税込33万円は、通常上限とは別の『可能な上限』
2024年7月1日以降、価格800万円以下の宅地・建物は、使用状態を問わず低廉な空家等の特例対象になり得ます。
特例の上限：300,000円 × 1.1 = 330,000円（税込）
- 判定価格は、売買代金に含まれる消費税等相当額を除いた額です。
- 宅地・建物が空いているか、使用中かは問いません。
- 媒介に要する費用を勘案し、通常上限を超える場合に使われる規定です。
- 媒介契約の締結時に、上限内の報酬額について事前の説明と合意が必要です。
- 売主・買主のどちらの依頼者にも適用され得ます。
33万円が自動的な請求額になるわけではありません
通常上限、媒介に要する費用、提供業務、合意額を分けて確認してください。特例対象でも、実際の合意額は33万円より低い場合があります。
計算例
境界をまたいでも、同じ累進計算を使う
消費税を含まない売買代金として、画面と同じ計算エンジンから生成した例です。
| 売買代金（税抜） | 通常上限（税抜） | 通常上限（税込） | 800万円以下の特例 |
|---|---|---|---|
| 1,000,000円 | 50,000円 | 55,000円 | 適用可能性あり（最大33万円） |
| 3,000,000円 | 140,000円 | 154,000円 | 適用可能性あり（最大33万円） |
| 5,000,000円 | 210,000円 | 231,000円 | 適用可能性あり（最大33万円） |
| 8,000,000円 | 300,000円 | 330,000円 | 適用可能性あり（最大33万円） |
| 10,000,000円 | 360,000円 | 396,000円 | 対象外 |
| 30,000,000円 | 960,000円 | 1,056,000円 | 対象外 |
| 50,000,000円 | 1,560,000円 | 1,716,000円 | 対象外 |
400万円超では、累進計算と「（売買代金×3%＋6万円）×1.1」の速算式が一致します。ツール内部は200万円・400万円の境界を個別に処理します。
媒介と代理
このツールは、通常の仲介である『媒介』を計算
国土交通省告示では、売買の「代理」の上限は原則として媒介上限の2倍です。ただし、相手方からも報酬を受ける場合は、その合計にも制限があります。800万円以下の代理には特例の別規定があります。
購入時に一般的な媒介契約と、代理契約は法的な立場が異なります。このツールは代理報酬を自動計算しません。契約書の「媒介・代理」の記載と報酬内訳を確認してください。
購入総費用へつなぐ
上限を確認したら、見積額を住宅購入総費用へ入力
このツールは仲介手数料だけを精密に確認します。登記、ローン、税、保険、管理・修繕は総費用シミュレーターで別項目として整理できます。
総費用シミュレーターへは、ここで計算した上限ではなく、不動産会社から提示された実際の見積額を入力してください。
一次情報
法令上限は国土交通省の現行告示で確認
出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）」（新しいタブで開く）更新：2026-09-26更新状態：VERIFIED
法令上限と特例の根拠は国土交通省の現行告示・解釈運用・消費者向け案内です。土地の消費税非課税は国税庁の案内も参照しています。個別契約の判断は、宅地建物取引業者または専門家へ確認してください。