完済を早める
2年10か月短縮月額は原則そのまま。利息は981,762円軽減。無料・登録不要元利均等返済・固定金利前提
繰上返済で、利息・期間・月額はどう変わる？
住宅ローンの残高と予定額から、繰上返済しない場合、期間短縮型、返済額軽減型を同じ条件で比較します。
入力条件
現在の残高と繰上返済の予定
比較結果
目的が違う、2つの繰上返済
毎月の負担を下げる
月 11,579円軽減完済時期はそのまま。利息は473,992円軽減。| 比較項目 | 繰上返済しない | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
|---|---|---|---|
| 繰上返済後の月額 | 115,798円 | 115,798円 | 104,219円 |
| 完済まで | 25年 | 22年2か月 | 25年 |
| 今後の総返済額 | 34,739,564円 | 33,757,802円 | 34,265,572円 |
| 今後の利息 | 4,739,564円 | 3,757,802円 | 4,265,572円 |
| 利息の軽減 | — | 981,762円 | 473,992円 |
この結果の前提
- 元利均等返済、入力した年利が残り期間中変わらない前提です。
- 繰上返済は指定年数分の約定返済直後に行う前提です。「今」は次回返済前として扱います。
- 毎月の利息と返済額を1円単位で四捨五入し、最終回に端数を精算します。
- 手数料、経過利息、保証料、税効果、ボーナス返済、金利変更は含みません。
2つの方法
期間を短くするか、毎月を軽くするか。
どちらが適するかは、利息だけでなく、完済時期と手元資金の目的で変わります。
現在の月額を原則維持して、完済を早める
繰上返済した元金に対応する後半の返済回を減らします。同じ条件では、返済額軽減型より将来利息を抑えやすい傾向があります。
主な目的：完済時期・将来利息完済予定を維持して、毎月返済額を下げる
繰上返済後の残高を残り回数で再計算します。返済期間は変えず、毎月のキャッシュフロー負担を軽くします。
主な目的：毎月の家計余力計算例
同じ300万円でも、変わる項目が違う。
残高3,000万円、年利1.2%、残り25年、今300万円を繰上返済する仮定です。下表は画面と同じ計算ロジックから生成しています。
| 比較項目 | 繰上返済しない | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
|---|---|---|---|
| 繰上返済後の月額 | 115,798円 | 115,798円 | 104,219円 |
| 完済まで | 25年 | 22年2か月 | 25年 |
| 今後の利息 | 4,739,564円 | 3,757,802円 | 4,265,572円 |
| 利息の軽減 | — | 981,762円 | 473,992円 |
期間短縮型は月額を維持するため元金が早く減り、返済額軽減型は同じ残り期間へ元金を配分し直すため月額が下がります。
計算モデル
一般計算と、契約条件を分けて確認。
このシミュレーターが計算すること
- 元利均等返済
- 入力した年利が変わらない場合の残高と利息
- 約定返済直後に一部繰上返済する場合
- 期間短縮型と返済額軽減型の差
金融機関へ確認すること
- 利用できる繰上返済方法と受付日
- 最低返済額、申込単位、手数料
- 経過利息、保証料、団信の扱い
- 商品固有の金利・返済額変更ルール
実際の契約計算とは差が生じる場合があります
元金均等、ボーナス返済、段階金利、変動金利の将来変更、複数金利、全額返済は計算対象外です。金融機関の正式な試算を確認してください。
税制の確認
住宅ローン控除中は、期間短縮後の償還期間を確認。
国税庁は、繰上返済によって償還期間が10年未満となった場合、住宅借入金等特別控除の対象となる借入金に該当しなくなると案内しています。ここでいう期間は、当初の最初の返済月から短縮後の最終返済月までで判定されます。
このシミュレーターは、借入開始日、居住年、住宅区分、所得、控除期間、年末残高、個別の適用要件を入力していないため、控除額や適用可否を計算しません。実行前に国税庁の最新情報、税務署または税理士へ確認してください。
一次情報
方法・手数料・手続条件は、契約先で最終確認。
住宅金融支援機構の案内でも、期間短縮と返済額軽減の2つが示される一方、商品や手続方法によって最低額、実施日、利用可否などが異なります。掲載条件を他の金融機関へ一般化していません。
税制の原文確認：国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」（新しいタブで開く）